Покупка квартиры, оформление, предварительный договор

[Робин-Бобин]

Подскажите, пожалуйста, речь идет о покупке квартиры, в Новой Москве, недалеко от МКАДА.

Я не очень разбираюсь, пишу с чужих слов, и поэтому где-то могу быть не точным.

Ситуация в следующем.
Продавцу нужно продать квартиру позже, в конце ноября, еще не наступил трехлетний срок владения, общая стоимость квартиры, условно, 5 млн рублей.

Но, продавцу очень нужны сейчас деньги, и он предлагает сейчас заключить предварительный договор, заплатить часть суммы, условно 1,5 млн рублей. И потом, в конце ноября он готов подписать основной договор, и чтобы мы оплатили вторую часть, 3,5 млн рублей.

Цена у квартиры хорошая, сама квартира нам нравится, т.е. хотелось бы её купить.
Ждать до ноября продавец не хочет, поскольку ему нужна часть денег сейчас, т.е. говорит, что если мы брать не будем на таких условиях, то он будет продавать кому-то ещё, на таких же условиях.

Подскажите, какие тут есть риски?
Это вообще нормальная, рабочая "схема"?
Или продавец может взять деньги и ничего не продавать потом? Как здесь можно подстраховаться?

Только пожалуйста, не пишите "зачем это нужно", "возьмите другой вариант" и пр., такие мысли и так понятны, они никакой конкретики не дадут

[Nikita]

он предлагает сейчас заключить предварительный договор

заключить предварительный договор можно, наверное, продавец предложит сделать это в простой рукописной форме, но я бы предложил настаивать на том, чтобы это было обязательно у нотариуса

деньги желательно по такому договору переводить безналично, чтобы было подтверждение, что Вы их перевели. Расписка тоже может быть (по наличным деньгам), но мне кажется, что безналично куда стабильнее.

Подскажите, какие тут есть риски?

ну конечно есть риски, ведь продавец может потом не подписать "основной" договор купли-продажи, и тогда Вам придется обращаться в суд, с требованием обязать его заключить этот договор.

если продавец за это время станет банкротом, или окажется, что должен кучу денег, тогда квартира, наверное, может быть включена в конкурсную массу

Как здесь можно подстраховаться?

может, отправить квартиру при регистрации в залог? тогда с ней не смогут провести никакие сделки, пока не пройдет ваша сделка купли-продажи в ноябре по "основному" ДКП

[ВикНикСор]

может, отправить квартиру при регистрации в залог?

А что это дает? Если залога не будет, то продавец сможет после заключения предварительного договора провести сделку еще раз?

[Умник]

Если залога не будет, то продавец сможет после заключения предварительного договора провести сделку еще раз?

если залога не будет, то никто вашу "предварительную сделку" не увидит, будет только лишь договор у сторон, и у нотариуса, если он будет заключаться у нотариуса.

Надо ещё уточнить, а по предварительному договору залог вообще оформят?

[Nikita]

Надо ещё уточнить, а по предварительному договору залог вообще оформят?

Да, с этим могут быть проблемы, точно знаю.
Могут в Росреестре отказать, ссылаясь на то, что предварительный договор не является договором ипотеки, и не содержит необходимых для залога требований и условий.
Уже такое встречал, говорю не понаслышке.

[ЛапКа]

Скажите, плиииизззз, а есть у кого-то хороший пример предварительного договора на покупку недвижимости?