Покупка квартиры, оформление, предварительный договор
Добавлено:
19 сен 2024, 13:03 Робин-Бобин
Подскажите, пожалуйста, речь идет о покупке квартиры, в Новой Москве, недалеко от МКАДА.
Я не очень разбираюсь, пишу с чужих слов, и поэтому где-то могу быть не точным.
Ситуация в следующем.
Продавцу нужно продать квартиру позже, в конце ноября, еще не наступил трехлетний срок владения, общая стоимость квартиры, условно, 5 млн рублей.
Но, продавцу очень нужны сейчас деньги, и он предлагает сейчас заключить предварительный договор, заплатить часть суммы, условно 1,5 млн рублей. И потом, в конце ноября он готов подписать основной договор, и чтобы мы оплатили вторую часть, 3,5 млн рублей.
Цена у квартиры хорошая, сама квартира нам нравится, т.е. хотелось бы её купить.
Ждать до ноября продавец не хочет, поскольку ему нужна часть денег сейчас, т.е. говорит, что если мы брать не будем на таких условиях, то он будет продавать кому-то ещё, на таких же условиях.
Подскажите, какие тут есть риски?
Это вообще нормальная, рабочая "схема"?
Или продавец может взять деньги и ничего не продавать потом? Как здесь можно подстраховаться?
Только пожалуйста, не пишите "зачем это нужно", "возьмите другой вариант" и пр., такие мысли и так понятны, они никакой конкретики не дадут
Re: Покупка квартиры, оформление, предварительный договор
Добавлено:
19 сен 2024, 16:30 Nikita
он предлагает сейчас заключить предварительный договор
заключить предварительный договор можно, наверное, продавец предложит сделать это в простой рукописной форме, но я бы предложил настаивать на том, чтобы это было обязательно у нотариуса
деньги желательно по такому договору переводить безналично, чтобы было подтверждение, что Вы их перевели. Расписка тоже может быть (по наличным деньгам), но мне кажется, что безналично куда стабильнее.
Подскажите, какие тут есть риски?
ну конечно есть риски, ведь продавец может потом не подписать "основной" договор купли-продажи, и тогда Вам придется обращаться в суд, с требованием обязать его заключить этот договор.
если продавец за это время станет банкротом, или окажется, что должен кучу денег, тогда квартира, наверное, может быть включена в конкурсную массу
Как здесь можно подстраховаться?
может, отправить квартиру при регистрации в залог? тогда с ней не смогут провести никакие сделки, пока не пройдет ваша сделка купли-продажи в ноябре по "основному" ДКП
Re: Покупка квартиры, оформление, предварительный договор
Добавлено:
20 сен 2024, 10:21 ВикНикСор
может, отправить квартиру при регистрации в залог?
А что это дает? Если залога не будет, то продавец сможет после заключения предварительного договора провести сделку еще раз?
Re: Покупка квартиры, оформление, предварительный договор
Добавлено:
21 сен 2024, 14:58 Умник
Если залога не будет, то продавец сможет после заключения предварительного договора провести сделку еще раз?
если залога не будет, то никто вашу "предварительную сделку" не увидит, будет только лишь договор у сторон, и у нотариуса, если он будет заключаться у нотариуса.
Надо ещё уточнить, а по предварительному договору залог вообще оформят?
Re: Покупка квартиры, оформление, предварительный договор
Добавлено:
26 сен 2024, 11:00 Nikita
Надо ещё уточнить, а по предварительному договору залог вообще оформят?
Да, с этим могут быть проблемы, точно знаю.
Могут в Росреестре отказать, ссылаясь на то, что предварительный договор не является договором ипотеки, и не содержит необходимых для залога требований и условий.
Уже такое встречал, говорю не понаслышке.
Re: Покупка квартиры, оформление, предварительный договор
Добавлено:
02 окт 2024, 15:05 ЛапКа
Скажите, плиииизззз, а есть у кого-то хороший пример предварительного договора на покупку недвижимости?
Re: Покупка квартиры, оформление, предварительный договор
Добавлено:
09 сен 2025, 21:55 ЛАПОТЬ
Вот, например, такой:
_________________________________________
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
Город Москва, двадцать седьмого августа две тысячи двадцать четвёртого года.
Мы, гр. А.А.А., 20 ноября 1987 года рождения, место рождения: гор. Москва, гражданство: Российская Федерация, пол: мужской, паспорт гражданина Российской Федерации 00 00 000000, выданный Отделением по району Бабушкинский ОУФМС России по гор. Москве в СВАО 01 июня 2009 года, код подразделения 770-077, зарегистрированный по адресу: город Москва, улица Менжинского, дом 33 (тридцать три), корпус 2 (два), квартира 24 (двадцать четыре), именуемый "Продавец", с одной стороны,
и гр. К.К.К., 26 сентября 1988 года рождения, место рождения: гор. Верея Московской области, гражданство: Российская Федерация, пол: женский, паспорт гражданина Российской Федерации 00 00 000000, выданный Отделением УФМС России по Нижегородской обл. 21 августа 2012 года, код подразделения 520-000, зарегистрированная по адресу: Нижегородская область, гор. Арзамас, улица Пушкина, дом 11 (одиннадцать), именуемая "Покупатель", с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя по Основному договору купли-продажи квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, Северное Измайлово, улица Парковая 9-я, дом 55 (пятьдесят пять), корпус 1 (один), квартира 1 (один), общей площадью 58,9 (пятьдесят восемь целых девять десятых) кв.м, этаж № 1, кадастровый номер объекта - 00:00:0000000:0000, а Покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за неё цену, предусмотренную настоящим Предварительным договором.
1.1. Указанная квартира принадлежит К.К.К. на праве собственности на основании договора дарения квартиры от 10 сентября 2012 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15 сентября 2012 года сделана запись регистрации № 700:00:0000000:0000.
1.2. Стороны пришли к соглашению заключить основной договор купли-продажи квартиры до 20 сентября 20___ года включительно.
2. Продавец намерен продать, а Покупатель приобрести в собственность квартиру по цене 12 100 000 (двенадцать миллионов сто тысяч) рублей 00 копеек.
3. Указанную в п. 2 настоящего Предварительного договора цену Покупатель выплачивает Продавцу в следующем порядке:
- сумма в размере 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек выплачивается Продавцу в качестве задатка наличными денежными средствами при подписании настоящего договора, что подтверждается распиской Продавца.
Подписание настоящего договора Продавцом означает получение им суммы в размере 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.
- сумма в размере 7 600 000 (семь миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 копеек оплачивается Продавцу после подписания Основного договора с использованием покрытого безотзывного аккредитива, открываемого в день заключения основного договора в АКБ «ФОРА-БАНК» (АО).
3.1. Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, право залога у Продавца на квартиру не возникает.
4. Продавец обязуется:
- не заключать Договоры и соглашения аналогичные настоящему Предварительному договору;
- заключить Основной договор;
- передать по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиру в течение 7 (Семи) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя Покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, свободной от любых прав третьих лиц;
- до момента подписания Акта приема-передачи нести за свой счет все расходы по охране и эксплуатации, а также риск случайной гибели квартиры, погасить задолженность по коммунальным и иным платежам, в момент подписания Акта приема-передачи квартиры передать Покупателю экземпляр ключей от квартиры.
5. Покупатель обязуется:
- оплатить стоимость квартиры в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором, принять квартиру по акту приема-передачи на условиях и в сроки, указанные в настоящем Предварительном договоре.
6. Стороны настоящего Предварительного договора подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Предварительного договора.
7. На момент заключения настоящего Предварительного договора в квартире зарегистрирована супруга Продавца Б.Б.Б., 29.06.1992 г.р. Продавец подтверждает, что 26.08.20___ в отношении зарегистрированной супруги Б.Б.Б. подано заявление о снятии её с регистрационного учета, и на момент заключения сторонами Основного договора в Квартире зарегистрированных лиц не будет.
Продавец гарантирует Покупателю, что на момент заключения настоящего договора Квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, право собственности Продавца никем не оспаривается, скрытых дефектов не имеет. У Продавца отсутствуют обстоятельства, способные в будущем по решению суда повлечь изъятие у Покупателя права собственности на Квартиру, как в целом, так и в части, о которых Продавец знал или мог знать на момент подписания настоящего договора.
8. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем Предварительном договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
9. Покупатель претензий к качеству квартиры не имеет.
10. В случае отказа Продавца от заключения Основного договора в течение срока действия настоящего Предварительного договора, а также в случае если после подписания Основного договора по вине Продавца не состоялась государственная регистрация перехода права собственности на имя Покупателя в установленный законом срок, Покупатель согласно статье 445 ГК РФ вправе обратиться в суд с требованием о понуждении Продавца заключить Основной договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления его в законную силу (которое является основанием для государственной регистрации договора). также Продавец обязуется возместить Покупателю причиненные убытки согласно статье 445 ГК РФ и выплатить неустойку согласно статье 330 ГК РФ в размере 15% (пятнадцать процентов) от общей продажной стоимости квартиры.
В случае совершения Продавцом действий, в результате которых заключение Основного договора станет невозможным, Продавец обязуется возместить Покупателю причиненные убытки согласно статье 445 ГК РФ и уплатить сумму задатка согласно статье 381 ГК РФ.
В случае отказа Покупателя от заключения Основного договора или совершения действий, в результате которых заключение Основного договора станет невозможным в течение срока действия настоящего Предварительного договора, а также в случае если после подписания Основного договора по вине Покупателя не состоялась государственная регистрация перехода права собственности на имя Покупателя в установленный законом срок, внесенная в соответствии с настоящим договором сумма остается в распоряжении Продавца.
10.1. В обеспечение исполнения обязательств Продавца по соглашению Сторон вышеуказанная квартира признается находящейся в залоге у Покупателя до заключения Основного договора купли-продажи и исполнения Сторонами по нему своих обязательств.
Квартира является предметом залога с момента государственной регистрации залога (ипотеки) в Едином государственном реестре недвижимости и до момента регистрация перехода права собственности на квартиру на имя Покупателя.
Согласно требованиям статьи 9 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ оценка предмета залога определяется равной стоимости квартиры, указанной в пункте 2 настоящего договора.,
Подачу документов в регистрирующий орган для государственной регистрации залога (ипотеки) на квартиру осуществляет нотариус, удостоверивший настоящий договор.
11. Стороны согласны все споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Предварительного договора, решать путём ведения переговоров и принимать все меры по урегулированию разногласий для взаимного удовлетворения их интересов. При невозможности урегулирования в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
13. Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и нотариального удостоверения и действует до момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект на имя Покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
14. Настоящий Предварительный договор может быть расторгнут и/или изменен в случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
15. Содержание ст. 167, 209, 218, 223, 288, 292, 429, 445, 460, 549, 556, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30, 36-39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации нотариусом сторонам разъяснено.
16. Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивают поровну. Расходы по заключению основного договора стороны оплачивают поровну. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру несет Покупатель.
17. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Москвы Ивановой С.В. по адресу: город Москва, улица Серпуховская, дом 7, строение 1, по экземпляру выдается К.К.К. и А.А.А..
Содержание настоящего договора его участникам зачитано вслух.
Мы, как участники сделки, понимаем разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют нашим действительным намерениям.
Информация, установленная нотариусом с наших слов, внесена в текст сделки верно.
продавец
покупатель________________________________________________________________________________